Dans le cadre de la réalisation d’un projet immobilier, il est essentiel de connaître sa capacité d’emprunt. C’est un élément clé pour établir un budget réaliste et aborder sereinement les démarches auprès des banques.
Nous allons vous expliquer comment calculer votre capacité d’emprunt en tenant compte de différents facteurs tels que la stabilité de vos revenus, le niveau de vos charges et l’apport personnel dont vous disposez. Vous pourrez alors entamer votre démarche pour obtenir un prêt en toute sérénité et obtenir votre crédit plus facilement.
Commencer par estimer ses revenus
Pour évaluer votre capacité d’emprunt, il faut tout d’abord avoir une vision précise de vos revenus. Ceux-ci doivent être stables et réguliers afin de rassurer les banques sur votre solvabilité. Voici les principaux types de revenus à prendre en compte :
- Les salaires : ils concernent les revenus d’activité professionnelle (CDI, CDD, intérim, etc.). Il convient de noter le montant net mensuel.
- Les pensions alimentaires : elles sont versées par un ex-conjoint ou conjointe dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce.
- Les allocations familiales : elles sont attribuées par la CAF selon certains critères (nombre d’enfants, ressources du foyer, etc.).
- Les revenus fonciers : ils résultent de la location d’un bien immobilier.
- Les revenus de placements : ils proviennent des intérêts ou dividendes perçus sur des placements financiers tels que les livrets, actions ou assurance-vie.
N’oubliez pas d’inclure tous vos revenus dans votre calcul, même s’ils ne sont pas réguliers ou garantis. Ils peuvent néanmoins être pris en compte par une banque selon leur nature et leur pérennité pour l’obtention de votre prêt.
Déterminer ses charges
Ensuite, il est nécessaire de lister l’ensemble de vos charges afin de déduire le montant disponible pour rembourser un emprunt immobilier. Voici quelques exemples de charges à prendre en compte :
- Les crédits en cours : ils regroupent l’ensemble des prêts personnels, professionnels ou immobiliers déjà souscrits.
- Les pensions alimentaires : elles concernent les sommes versées à un ex-conjoint ou conjointe suite à une séparation ou un divorce.
- Les charges courantes : elles incluent les dépenses récurrentes telles que le loyer, les factures d’énergie, les frais de transport ou encore les assurances.
Il est important de faire preuve de rigueur dans l’évaluation de vos charges afin d’éviter les mauvaises surprises lors du remboursement de votre crédit immobilier. N’oubliez pas que la capacité d’endettement recommandée par les banques se situe généralement autour de 33 %.
Calculer sa capacité d’emprunt
Maintenant que vous avez une vision claire de vos revenus et charges, il est temps de calculer votre capacité d’emprunt. Pour cela, plusieurs éléments doivent être pris en compte :
- Le taux d’endettement : il correspond au rapport entre vos charges mensuelles et vos revenus mensuels. Il doit idéalement être inférieur à 33 % pour un emprunt immobilier.
- L’apport personnel : il s’agit de la somme dont vous disposez pour financer une partie de votre projet immobilier. Plus il est important, plus votre capacité d’emprunt sera élevée.
- La durée du prêt : elle influence le montant des mensualités et donc votre capacité d’emprunt. Une durée plus longue (30 ans par exemple) permet de réduire les mensualités, mais augmente le coût total du crédit.
- Le taux d’intérêt : il varie selon les banques et les conditions du marché. Un taux faible permet d’emprunter davantage à mensualités égales.
Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne qui prennent en compte l’ensemble de ces paramètres. Vous obtiendrez ainsi une estimation personnalisée de votre capacité d’emprunt et du résultat qu’aura la banque en faisant cette même opération.
Exemple de calcul
Voici un exemple de calcul de capacité d’emprunt pour un couple avec deux enfants :
- Revenus mensuels : 4 000 € (3 200 € de salaires + 800 € d’allocations familiales).
- Charges mensuelles : 1 200 € (800 € de crédits en cours + 400 € de pensions alimentaires).
- Taux d’endettement : (1 200 / 4 000) x 100 = 30 %.
- Apport personnel : 20 000 €.
- Durée du prêt envisagée : 20 ans.
- Taux d’intérêt : 1,5 %.
En utilisant un simulateur en ligne, ce couple obtient une capacité d’emprunt d’environ 240 000 €. En ajoutant leur apport personnel de 20 000 €, ils disposent d’un budget total de 260 000 € pour leur projet immobilier et dans le cadre d’un prêt qu’ils souhaiteraient obtenir.
Ajuster son projet en fonction de sa capacité d’emprunt
Une fois que vous avez déterminé votre capacité d’emprunt, il est important d’adapter votre projet immobilier en conséquence. Vous pouvez par exemple ajuster la taille ou la localisation du bien recherché, ou encore envisager un emprunt sur une durée plus longue.
N’hésitez pas à solliciter l’aide d’un courtier en crédit immobilier pour trouver les meilleures offres et optimiser votre financement avec une banque (ou non).
